Rynki inwestycyjne co do zasady cechują się dużą dynamiką. Niektóre aktywa inwestycyjne dość szybko odchodzą w zapomnienie, a ich miejsce zajmują nowe projekty. Z drugiej strony niektóre sposoby na inwestowanie wydają się być całkowicie odporne na upływ czasu. Idealnym tego przykładem jest inwestowanie w nieruchomości w UK. Do dzisiaj jest ono jedną z najpopularniejszych form lokowania kapitału. Inwestowanie w nieruchomości to praktyka stosowana na całym świecie, choć trzeba przyznać, że regulacje prawne dotyczące takich inwestycji są zgoła odmienne. W UK osoby wynajmujące mieszkania są określane mianem Landlordów. Co istotne, każdy landlord może skorzystać z określonych ulg podatkowych, aby jeszcze bardziej zwiększyć wysokość osiąganych dochodów. Ponadto niektóre wydatki ponoszone przez landlordów mogą później zostać odliczone od dochodów. Na jakich zasadach działają takie zapisy i o czym powinny wiedzieć osoby wynajmujące nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszym tekstem?
W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na pytania:
- Jakie wydatki może generować wynajem nieruchomości?
- Jak wyglądają podstawowe zasady dotyczące odliczania wydatków przez landlordów?
- Jakie wydatki w zakresie wymian i napraw podlegają odliczeniu?
- Które wydatki dotyczące czyszczenia i renowacji można odliczyć?
- Jakie inne wydatki związane z wynajmem można odliczyć?
- Czy można odliczyć od dochodu niektóre płacone podatki i opłaty?
- Jakich wydatków nie można odliczyć według obecnych przepisów?
Jakie wydatki może generować wynajem nieruchomości?
Wynajmowanie nieruchomości to jedna z tych inwestycji, które mają zapewnić tzw. dochód pasywny. W teorii oznacza to, że inwestor nie musi ponosić dodatkowych kosztów, aby czerpać zyski ze swoich inwestycji. Jednak w przypadku wynajmowania nieruchomości takie założenie jest często teoretyczne.
Owszem, inne metody inwestowania mogą generować znacznie wyższe koszty po stronie samego inwestora. Nie oznacza to jednak, że wynajem nieruchomości pozwala uniknąć inwestowania własnych środków. W praktyce nakłady finansowe będą potrzebne i to na kilku różnych płaszczyznach.
Czego mogą one dotyczyć? Tutaj warto zwrócić uwagę na co najmniej kilka kwestii. Pierwszą z nich jest samo znalezienie najemcy. Konkurencja na rynku nieruchomości jest spora i dlatego każdy landlord stara się zainteresować najemców swoją nieruchomością. Aby zwiększyć szanse na pomyślny wynajem, właściciele korzystają z rozmaitych sposobów. Niektórzy inwestują środki w profesjonalną sesję zdjęciową i przygotowanie oferty. Inni stawiają na pełny outsourcing i zlecają znalezienie najemców firmie zewnętrznej. To z kolei generuje jednak dodatkowe koszty.
Kolejną ważną kwestią są wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym. Tutaj można podzielić takie koszty na dwie kategorie. Pierwsza z nich dotyczy mniejszych wydatków związanych z regularnym czyszczeniem, konserwacją lub drobnymi naprawami. Natomiast drugą kategorię stanowią już wydatki związane z dużo poważniejszymi inwestycjami. Tutaj można wspomnieć choćby o remontach i kompleksowych renowacjach nieruchomości.
Jakie są podstawowe zasady związane z odliczaniem wydatków jako landlord?
Zanim przedstawimy konkretne możliwości w zakresie odliczania wydatków jako landlord, warto pokrótce opisać ogólne zasady takiego odliczania. Wszystko po to, aby lepiej zrozumieć, jakie możliwości daje landlordom obecne prawo podatkowe.
Zaczniemy od kwestii najważniejszej. Wydatki mogą zostać odliczone w całości tylko wtedy, gdy mają one bezpośredni i wyłączny związek z wynajmowaniem nieruchomości. Postaramy się teraz wyjaśnić to na konkretnym przykładzie.
Przykład:
Jeżeli landlord wykupi usługę sprzątania nieruchomości przed podpisaniem umowy najmu, taki koszt może zostać odliczony. Jeśli natomiast kupi on nowy telefon komórkowy i stwierdzi, że jest on mu niezbędny do utrzymywania kontaktu z najemcami – urzędnicy najpewniej zakwestionują taki wydatek, gdyż telefon może być przecież używany także w celach prywatnych.
Kolejną ważną zasadą jest reguła proporcjonalności. Dotyczy ona wszelkich kosztów związanych np. z wymianami, naprawami lub renowacją nieruchomości. Tutaj ważne jest to, aby np. w przypadku wymian nowa część miała wartość zbliżoną do zużytej. Innymi słowy, taki wydatek nie może powodować wzrostu standardu lokalu, albowiem wtedy nie będzie już podlegać odliczeniu.
Dopuszczalne odliczenia landlorda są określane jako landlord allowable expenses. Takie wydatki należy wykazać w formularzu podatkowym oznaczonym symbolem SA105. Dokument ten trzeba później złożyć wraz ze składanym zeznaniem Self-Assessment.
Jakie wydatki w zakresie wymian i napraw podlegają odliczeniu?
W pierwszej kolejności skupimy się na wydatkach, które mogą być największym obciążeniem dla landlordów. Są to wszelkie koszty w zakresie wymian, napraw oraz renowacji nieruchomości. Ze względu na rosnące ceny materiałów budowlanych oraz samej robocizny takie przedsięwzięcia mogą pochłaniać naprawdę duże środki. Dlatego naprawdę warto dowiedzieć się tego, jakie koszty można odliczyć.
Po pierwsze będą to koszty wszystkich poważniejszych napraw, które wynikają ze zwykłego zużycia niektórych elementów. Tutaj warto pamiętać o jednej podstawowej zasadzie. Jeśli dany element wyposażenia uległ zniszczeniu z winy najemcy, to on odpowiada za jego naprawę lub wymianę. Landlord musi ponieść takie koszty tylko wtedy, gdy awaria była wynikiem przypadku albo np. działania warunków pogodowych.
Podobna zasada dotyczy renowacji mieszkania lub domu. Jeśli ostatni remont miał miejsce kilka lat temu i lokal po prostu potrzebuje odświeżenia, można odliczyć takie wydatki. Jeżeli jednak lokal został zniszczony przez najemcę, to on musi pokryć koszty renowacji.
W tej kategorii niektóre wydatki dopuszczalne przy odliczeniu to między innymi:
- wymiana drzwi, okien lub podłóg;
- wymiana instalacji wodnych, gazowych lub elektrycznych;
- naprawa pękniętych rur lub uszkodzonej elewacji;
- naprawa ogrodzenia lub muru wokół nieruchomości.
Tutaj ponownie trzeba przytoczyć opisaną wyżej zasadę. Takie wydatki mogą zostać odliczone tylko pod warunkiem, że wymienione elementy będą mieć podobny poziom. Jeśli bowiem będą one dwukrotnie lub trzykrotnie droższe, mogą zostać uznane za inwestycję w poprawę standardu nieruchomości. Z kolei takich wydatków nie można już bezpośrednio odliczyć od osiąganych dochodów.
Jakie wydatki w zakresie czyszczenia i renowacji można odliczyć?
Obowiązkiem każdego wynajmującego jest utrzymanie lokalu w czystości. Jednak niektóre takie wydatki wykraczają poza obowiązki takich osób. Dlatego nimi powinien zająć się już właściciel danego lokalu. Dobra wiadomość jest jednak taka, że w przypadku czyszczenia i renowacji także można skorzystać z prawa do odliczenia niektórych kosztów.
Jakie wydatki w tej kategorii mogą zostać odliczone od osiąganych dochodów? Będą to przede wszystkim:
- prace remontowe, które mają na celu utrzymanie dotychczasowego standardu lokalu;
- mniejsze prace budowlane w zakresie renowacji;
- wszelkie zabiegi związane z usuwaniem grzybów i wilgoci;
- specjalistyczne czyszczenie ogrodu;
- dezynfekcja lub deratyzacja nieruchomości;
- koszty usuwania odpadów lub zużytego sprzętu AGD.
Rzecz jasna urzędnicy zaakceptują takie rozliczenie tylko wtedy, kiedy prace remontowe nie spowodują wzrostu standardu zakwaterowania.
Jakie wydatki związane z wynajmem można odliczyć?
Wynajem nieruchomości staje się dochodem pasywnym dopiero po podpisaniu umowy. Aby jednak do tego doszło, każdy landlord musi znaleźć najemcę, który zgodzi się na określone warunki najmu. To w praktyce wcale nie jest takie proste, a ponadto często okazuje się po prostu czasochłonne. Żeby nieco przyspieszyć ten proces, spora część landlordów inwestuje dodatkowy kapitał w pewne usługi. Co istotne, niektóre z nich mogą podlegać odliczeniu.
Na pewno takiemu odliczeniu będą podlegać wydatki na:
- usługi agentów nieruchomości lub innych podmiotów działających na rynku najmu;
- reklamę oferty związanej z dostępnym lokalem na wynajem;
- współpracę z zewnętrznymi przedstawicielami lub pośrednikami dla landlordów.
Ponadto w ograniczonym zakresie można tutaj odliczyć również np.: koszty wynikające ze spotkań z potencjalnymi najemcami, wydatki na rozmowy telefoniczne w sprawie wynajmu oraz koszty dojazdów. W tym przypadku warto zachować wszystkie rachunki, aby w razie potrzeby udokumentować zasadność takiego odliczenia.
Jakie wydatki związane z opłatami i podatkami można odliczyć?
Wynajem nieruchomości rzeczywiście zapewnia dość stabilne źródło dochodu. Nie oznacza to jednak, że jest to dochód wolny od wszelkich obciążeń podatkowych. W praktyce każdy landlord musi bowiem ponosić określone opłaty związane z wynajmem. Dobra wiadomość jest jednak taka, że niektóre z nich można później odliczyć.
Dopuszczalne będzie odliczenie między innymi:
- niektórych opłat prawnych związanych np. z przygotowaniem dokumentów dotyczących najmu;
- podatków lokalnych oraz opłat za media (dotyczy sytuacji, kiedy nieruchomość stoi pusta i takich kosztów nie ponosi wówczas najemca);
- czynszów gruntowych oraz różnych opłat eksploatacyjnych;
- kosztów zakupu ubezpieczeń dla wynajmowanej nieruchomości.
Jakich wydatków nie może odliczyć landlord w UK?
Cały czas bardzo popularną praktyką wśród landlordów jest kupowanie nieruchomości na wynajem za pomocą kredytów hipotecznych. Niestety zmiany w prawie podatkowym spowodowały, że kiedyś odsetki takiego kredytu były wydatkiem dopuszczalnym do odliczenia. Niestety, dzisiaj jest już inaczej, ponieważ landlord może z tego tytułu uzyskać jedynie częściową ulgę. Warto więc zapamiętać, że kredyt hipoteczny nie jest już tak korzystną alternatywą z punktu widzenia podatkowego. Niestety w większości przypadków jedyną aby wejść na ten rynek inwestycyjny.
Oprócz tego warto pamiętać o wszystkich opisanych wyżej zasadach. Po pierwsze, nie można odliczać wydatków, które powodują wzrost standardu nieruchomości. Po drugie, liczne koszty związane z nieruchomością ponosi najemca takiego lokalu. To oznacza, że landlord nie może zrobić tego samodzielnie tylko po to, aby później odliczyć wspomniane wydatki.
Poradnik landlorda w UK – Podsumowanie
Czerpanie stałego dochodu z tytułu wynajmu nieruchomości stanowi niezwykle atrakcyjną opcję dla wielu osób. Jednak każdy „potencjalnych landlord” musi również pamiętać o pewnych wydatkach związanych z takimi inwestycjami. Na szczęście liczne wydatki tego typu podlegają odliczeniu od dochodu, dzięki czemu nie są tak odczuwalne. Z drugiej strony takie wydatki muszą mieć określone uzasadnienie, aby nie zostały później zakwestionowane. Ogólna zasada jest dość prosta. Landlordzi mogą odliczyć takie wydatki, które powstały w związku z wynajęciem nieruchomości i dotyczą tylko tej procedury. Ponadto landlordzi nie mogą ubiegać się o zwrot kosztów poniesionych w związku z szeroko rozumianym ulepszaniem nieruchomości. Jeśli więc dana inwestycja prowadzi do wzrostu standardu lokalu, nie podlega ona zwrotowi. Co istotne, wszystkie takie odliczenia należy uwzględnić w formularzu SA105, który trzeba złożyć wraz z zeznaniem Self-Assessment.
